החלטה בתיק בש"א 2261/06

1.         המבקש הגיש תביעה למתן פסק-דין הצהרתי שיורה למשיב להקצות לו בפטור ממכרז חלקת מקרקעין בשטח 1578 מ"ר, גוש 30465 חלקה 3, בשכונה י"א במבשרת ציון, או לחלופין חלק מהחלקה וכן לקבוע כי המבקש אינו חב תשלום נוסף כלשהו עבור החלקה. כמו כן עתר לסעדים נוספים.

2.         עם הגשת התביעה, הוגשה הבקשה לפניי למתן צו מניעה זמני, שיורה למשיב להימנע מלבצע בחלקה פעולה כלשהי לרבות הוצאה למכרז ושווק, עד להכרעה בתיק כולו. מאז הגשת הבקשה נעשו מספר ניסיונות להגיע להסדר, ומשאלה לא צלחו הוסכם בין הצדדים, כי ההחלטה בבקשה תינתן על סמך תצהירי הצדדים והטענות בכתב והטענות שנשמעו בבית המשפט. מסכת היחסים בין הצדדים הינה ארוכה ואביא להלן את עיקרי הדברים:

רקע עובדתי

3.         בשנת 1983 היה המבקש שחקן בקבוצת הכדורגל הפועל מבשרת ציון ובמסגרת זו נפצע ונזקק לטיפולים רפואיים ממושכים. בשנת 1992 פנה המבקש למועצה המקומית מבשרת ציון בבקשה לעזרה, פיצוי ושיקום. ראש המועצה דאז פנה למשיב ובשנת 1993 הוסכם להקצות למבקש מגרש להקמת קיוסק בשכונה ד' במבשרת ציון שטח של כ-30 מ"ר (להלן - המגרש הראשון). סוגיית הפטור ממכרז נפתרה בכך שנקבע, כי הטיפול במגרש זה החל טרם כניסתו לתוקף של חוק חובת המכרזים התשנ"ב-1992 (נספחים א', ב' לתצהיר המשיב).

4.         בחודש נובמבר 1994 ועוד טרם נחתמו סופית המסמכים הקשורים למגרש הראשון,התברר כי מגרש זה הופקע לצרכי ציבור על-ידי הוועדה המקומית מטה יהודה. הניסיונות לביטול ההפקעה התמשכו עד 1996, לשווא (נספחים ג', ד' לתצהיר המבקש).

בשלב זה החלו הצדדים באיתור מגרש חלופי וזה נמצא בשנת 1998 בשכונת רכס חלילים במבשרת ציון, חלקה 9 בגוש 34491 בשטח של 400 מ"ר (להלן - המגרש השני). המשיב שלח למבקש הודעה על כך ביום 31.8.1998 עם דרישה לתשלום ערך הקרקע, וציין במפורש כי דמי פיתוח יש לשלם בנפרד (נספח ג' לתצהיר המשיב). העסקה אושרה על-ידי המשיב בחלוף כשנה ביום 11.7.99 (נספח ה' לתצהיר המבקש). המבקש שילם ביום 11.9.99 סך 257,482ש"ח דמי חכירה מהוונים וחתם על חוזה חכירה על המגרש השני (נספח ו'2 לתצהיר המבקש).

המבקש לא שילם הוצאות פיתוח עבור מגרש ב' אף שנדרש לעשות כן, וסוגיה זו נותרה שנויה במחלוקת בין הצדדים והכרעה בה אינה נדרשת לצורך הבקשה שלפניי.

5.         לאחר הדברים הללו,התגלה למבקש כי אחוזי הבנייה על המגרש השני הינם בשיעור 25% בלבד ולא 50% כפי שחשב, ולכן פנה למשיב וביקש להחליף המגרש השני במגרש אחר. במהלך 2001-2000 אותר מגרש אחר בשכונה י"א בשטח של 1578 מ"ר בגוש 30465 חלקה 3, היא החלקה נשוא הליך זה, (להלן - המגרש השלישי). ראש מועצת מבשרת ציון וסגנו אף הודיעו למשיב כי אין התנגדות כי המגרש השני יוחלף במגרש השלישי (נספחים ז1, ז2 מיום 13.1.01, 3.1.02 לתצהיר המבקש).

אין חולק כי היו מגעים מתמשכים בין המבקש והמשיב בעניין המגרש השלישי, והמבקש אף פנה לחברת "ערים" שטיפלה בפיתוח שכונה י"א, על-מנת לשנות ייעודו של המגרש השלישי ולהתאימו לבנייה למסחר (נספחים ח-ט3 לתצהיר המבקש). כחלק מהמגעים הללו נבדקה אפשרות לפצל המגרש השלישי ולהקצות חלק ממנו למבקש (סעיף 33 לתצהיר רחל אנג'ל מטעם המשיב).

6.         ביום 28.7.02 כתב המבקש למנהל מכתב אישור ותודה על אישור החלפת המגרש השני בחלק מהמגרש השלישי בשכונה י"א וביקש לבצע התחשבנות וקיזוז (נספח י' לתצהיר המבקש). המשיב טוען, כי לא אישר החלפה זו ואין בתיקו אישור כזה.

ביום 6.11.03 הודיע המשיב למבקש כי הנהלת המשרד לא אישרה את הבקשה לחילופי מגרשים, וכי עומדות לפני המבקש שתי אפשרויות. האחת, ביטול עסקת המגרש השני וקבלת כספו בחזרה. השנייה, קיום עסקת המגרש השני ובלבד שישלם הוצאות פיתוח (נספח י"א לתצהיר המבקש).

7.         השאלה העיקרית העומדת לדיון הינה האם המהלכים שפורטו לעיל הבשילו לכדי חוזה מחייב.

8.         טרם אדון בשאלה זו, להלן נתונים נוספים:

(א)        במגרש השלישי ניתן כיום לבנות בסה"כ 760 מ"ר בשתי קומות, מתוכם 305 מ"ר בחלק מהמגרש ו-455 בחלקו האחר (סעיפים 37-35 לתצהיר רחל אנג'ל מטעם המשיב).

(ב)        המבקש הגיש לבית משפט מחוזי בירושלים המרצת פתיחה 3141/04 וביקש בו להצהיר כי הוא זכאי לקבל המגרש השלישי בפטור ממכרז וכי הוא פטור מתשלום הוצאות פיתוח. סמוך לסיום הדיון ולאחר שנשמעו עדים ובהסכמת המבקש, נמחקה המרצת הפתיחה ביום 16.3.06, ובחלוף מספר חודשים נפתח הליך זה.

(ג)         המבקש הציג מסמך פנימי של המשיב (נספח א' לתצהירו המשלים) על דווח למשרדי מס שבח ביום 12.8.02 על ביטול עסקה עם הלקוח סמי שרביט (הוא המבקש) בעניין נכס בחלקה 3 בגוש 30465 (הוא המגרש השלישי). על-פי מסמך זה, מדובר בעסקה שאושרה ביום 11.7.1999.

דיון

9.         האם אכן התגבשה עסקה בין הצדדים באשר למגרש השלישי?

לטענת המבקש, המשא ומתן המתמשך; פעילותו המוסכמת והידועה למשיב לשינוי ייעוד המגרש השלישי ביחד עם אנשי חברת ערים; הבדיקות שנעשו אצל המשיב לאשר עסקה על חלק מהמגרש השלישי; מכתב תשובתו מיום 28.7.02 על אישור העסקה; ובעיקר הדיווח הנ"ל למס שבח, מלמדים כי העסקה בעניין המגרש השלישי אושרה, שאם לא כן, מדוע יש צורך לשלוח מכתב ביטול.

10.       בין הצדדים התגבשו יחסים חוזיים בכל הקשור למגרש השני: העסקה אושרה על-ידי מוסדות המשיב, נקבעו ושולמו דמי חכירה מהוונים והוחלפו מסמכים פורמאליים בין הצדדים. נותרה במחלוקת שאלת הוצאות הפיתוח, אך כאמור, עניינו ידון בתיק העיקרי.

המבקש לא רצה במגרש השני בשל אחוזי בניה נמוכים, ופעל להחלפתו בנכס אחר. כאשר אותר נכס פוטנציאלי כזה - הוא המגרש השלישי - קיבל המבקש את ברכת המועצה המקומית להחלפה זו, אלא שלמועצה אין זכויות במגרשים, לפיכך לעמדתה אין נפקות משפטית.